一线城市房价高、上涨快，很多购房者为了尽早买房、获取高额利润而选择购买期房，也就是预售房。那么，在未取得预售许可时签订的商品房预售合同是否有效呢?若无效双方应如何承担责任呢?今天，我们通过一个真实案例对售房者在未取得商品房预售许可证的情况下，其与购房者签订的商品房预售合同的效力问题来进行分析论证。

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　　案情摘要

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　　2011年1月7日，姜某1、陈某、姜某2与A公司订立《商品房预售合同》，合同中约定：房屋总价款为3,020,000元、A公司于2011年10月31日前交房、房屋已具备预售条件等，但合同中预售许可证编号一栏空白。

　　2014年6月20日，因A公司涉及多起诉讼，涉案房屋被查封。姜某1、陈某、姜某2所购买的楼建筑虽已结构封顶，但A公司至今未获得预售许可证。

　　截止至2020年6月，姜某1、陈某、姜某2依旧无法取得涉案房屋的所有权，与A公司协商无果后遂向法院提起诉讼，请求：

　　1.确认案涉《商品房预售合同》无效;

　　2.A公司退还购房款3,020,000元;

　　3.A公司赔偿购房款3,020,000元的贷款利息损失;

　　4.A公司赔偿姜某1、陈某、姜某2为支付购房款而变卖B处房屋损失2,700,000元。

　　法院裁判

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　　一、法院对于本案中《商品房预售合同》的效力认定如下：

　　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的《商品房预售合同》，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。而依据法院查明，A公司至今仍未取得商品房预售许可证明，故法院认定案涉《商品房预售合同》无效。

　　二、法院对本案中双方责任承担性质及范围认定如下：

　　1.根据相关法律规定，在合同无效的情形下，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。此时有过错的一方所承担的责任性质属于缔约过失责任。因此法院认定：A公司不应按照违约来承担责任，而应按照缔约过失责任来承担。

　　2.姜某1、陈某、姜某2将B处房屋售出后，该房屋市场价值的变化即与原告等人无关。同时B处房屋的增值利益损失亦不属于其因案涉商品房预售合同无效而受到的损失。还需要注意的是，姜某1、陈某、姜某2作为买受人，理应审慎核实出卖人是否取得商品房预售许可证明，而案涉商品房预售合同中预售许可证编号一栏空白已足以说明其在购房过程中并未尽到合理的注意义务，对于因案涉商品房预售合同无效而受到的损失，姜某1、陈某、姜某2亦应承担相应责任。综合上述情况法院认定：A公司不应承担对姜某1、陈某、姜某2变卖B处房屋所损失的2,700,000元。

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　　综上所述，法院判决：

　　1、确认姜某1、陈某、姜某2与A公司于2011年1月7日订立的《商品房预售合同》无效;

　　2、A公司返还姜某1、陈某、姜某2购房款3,020,000元并赔偿贷款利息损失;

　　3、驳回姜某1、陈某、姜某2其余诉讼请求。

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　　律师建议

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　　购买预售商品房时需注意以下两点:

　　一、查证书。在您购买预售商品房之前，应认真查看开发企业按照规定在售楼部公示的《商品房预售许可证》等信息。同时您需确认开发企业所销售房源是否属于《商品房预售许可证》许可销售范围;

　　二、入专户。在您缴纳商品房购房款时，应认真核查自己所缴购房款，是否全额存入售楼部公示的商品房预售资金监管账户。

　　参考案例

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　　(2021)沪02民终8793号

　　(2021)沪0109民初428号

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　　法律依据

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　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

　　《民法典》

　　第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”