前言

前言

一般情况下，根据物权公示原则，房屋产权证或不动产登记簿上登记的权利人即为房屋产权人。但是现实生活中，基于各种各样的原因，往往出现房屋的真实权利人与登记的权利人不一致，比如：房屋代持。当房屋的代持人死亡后，真实权利人该如何主张权利？

案例简介

案例简介

李某某(2020年11月25日去世)与程某1(2014年2月18日去世)生前系夫妻，生前生育一子一女暨本案两被告，原告系被告程某2之女。李某某与程某1各自的父母均已先于两人过世。

2013年初，原告欲就读XXX中学初中部，原告父母与李某某口头约定购房代持事宜。2013年3月31日，李某某与案外人何某某签订购房合同，购置151号402室产权房，房款总价140万元。2013年3月31日起至同年4月2日止，被告程某2通过银行转账方式支付房款140万元。同年5月5日，151号402室房屋产权证登记的权利人为李某某。

2020年7月8日，原告的法定代理人(程某2)与李某某达成书面协议并署名，主要内容为：为原告就读XXX中学的便利，原告父母出资购置151号402室产权房，由于原告父母名下已有产权房而受到限购政策影响，原告则因未成年而不能作为独立产权人，故协商由李某某代持房产，为了避免以后纷争，双方达成如下协议：1.151号402室产权房的实际产权人为原告，李某某对房屋不享有任何权利；2.151号402室产权房由原告及父母居住，李某某无权处分该套房屋，购房合同、发票、房屋产权证均由程某2代原告保管；3.待原告年满18周岁后，李某某协助原告办理151号402室产权房产权人变更登记至原告名下，由此产生的办证费用由原告负担，与李某某无关。

2020年8月7日，原告年满18周岁。

2020年11月25日，李某某因患纵隔肿瘤去世。

2021年8月3日，原告诉至法院，请求判令两被告配合原告办理涉案房屋产权变更登记至原告名下。诉讼中，被告向本院提供上海市闵行区金平路XXX弄XXX号XXX室房屋产权证，产权证颁发日期为2003年8月19日，房屋产权证登记的权利人为程某2、朱某某、原告；上海市乐山路XXX弄XXX号XXX室产权房，产权证颁发日期为2006年11月19日，房屋产权证登记的权利人为程某2、朱某某。

法院认为

法院认为

根据法律规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

本案中，从购房需求来看，为原告就近上学需求购置该房屋；从出资来看，购房款均来源于原告父亲程某2；从房屋实际的居住和使用来看，该套房屋实际由原告及父母居住、使用；从房屋代持协议来看，明确了原告为房屋实际产权人，李某某对该套房屋不享有任何权利；从办理产权变更的情况来看，原告年满18周岁欲办理房屋产权人变更登记手续时，祖母李某某重病卧床，导致事实上无法亲自去不动产事务中心办理产权变更登记手续，直至去世。综上，原告提供的证据能够形成完整的证据链，证明李某某为原告代持151号402室产权房的事实。因李某某在办理151号402室产权房产权人变更登记前因病去世，导致房屋产权人至今未能变更登记为原告。考虑到李某某在代持该套房屋时与程某1夫妻关系存续期间，而程一先、李淑贞先后过世，该两人的法定继承人即两被告对原告所述事实无异议，并加以确认，故本院依法确认原告为151号402室产权房的实际产权人。现原告之诉，合法有据，本院予以支持。

判决结果

两被告于本判决生效之日起十日内配合原告办理上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室产权房产权人由李某某变更登记为原告的相关手续，由此产生的税、费由原告负担。

法 律 依 据

法律依据                                                《中华人民共和国民法典》

第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。