前言

随着房价的不断高涨，很多买房人热衷于购买拆迁安置房，因为安置房为现房且价格更便宜，安置房的业主经常享受多套房源，出售的需求和可能也会增加。但是，大多数的拆迁安置房都是在签订了拆迁补偿协议，房子尚未交付或尚未取得产权证的情况下进行买卖的，因此现实中就出现了很多一房多卖的情况。本文中笔者将通过案例解析的方式，向读者释明该种情形下房屋权属的处理原则及救济途径。

案例简介

2018年3月，许某与周某签订合同购买其坐落于某拆迁安置小区的房屋，并根据合同约定按时支付了房款，由于涉案拆迁安置房屋当时还不能领取产权证，所以并未办理过户手续。2018年9月，周某又与孙某就同一套房屋签订了买卖合同，孙某支付房款之后才发现该套房屋已经事先卖给了许某。之后，许某和孙某二人就何人能取得房屋发生争议，但是由于房屋一直不具备领取房产证的条件所以无法诉至法院，经双方协商达成一致意见：大家均不占用或处理此房屋，等具备领取产权证的条件后通过诉讼途径解决这一纠纷。2020年10月，许某与孙某先后诉至人民法院要求周某交付房屋。

法院认为

本案属于典型的一房二卖情形，具体的处理原则应为：

（1）数位买受人中优先办理商品房过户登记手续的享有房屋所有权。

（2）数位买受人均未办理商品房过户登记手续的，所有权归属于优先办理商品房预告登记的一方。

（3）数位买受人均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续的，房屋所有权归属于合法优先占有房屋的一方。即在买受人均未办理过户登记手续及预告登记手续的情况下，如果有一方在善意的情况下先行占有房屋或领取了房屋钥匙，也可以作为优先获得房屋所有权的条件，因为占有状态在未领取权证的情形下也具备一定的公示公信效力，但该占有必须是合法及善意的，否则不受法律保护。

（4）数位买受人均未办理过户手续、进行预售登记或优先占有房屋，则依照合同签订的先后顺序处理房屋的归属问题，优先履行签订在前的合同，但另一份并未得到履行的合同并不当然无效，从合同效力上来两份合同均是有效的，只不过在履行能力有限的时候优先实现签订在先的合同，另一方实现合同权利的买受人仍然可以向卖房人主张违约责任。

本案中，两位买房人均未办理房屋过户手续、进行预告登记或合法优先占有房屋，所以法院最终判决，周某应当向先签订房屋买卖合同的许某交付房屋。

 法律依据

                   《中华人民共和国民法典》

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

    律师寄语

我国房屋所有权的流转以登记为生效要件，如果仅仅购房合同支付房款，无法以此作为对抗善意第三人的条件，因此购买房屋后一定要尽快办理房产过户手续或预告登记手续，避免发生不必要的权利冲突。由于无产权房容易滋生一方多卖风险在选购时应当谨慎考虑，尽可能多的了解房屋权属情况，增强自己的风险防范意识，一旦房屋具备办理过户手续的条件及时到有关部门领取房产证。此外，在遇到一房多卖的情形时要及时合理运用法律的手段进行维护自身合法权益。