苏朝军，苏朝军,现执业于北京盈科（上海）律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

二手房过户 买卖双方带哪些资料才能办理？

一些市民购买二手房后，涉及房屋的过户问题。房地产行业业内人士丁祎然为市民做出提示，买二手房过户时，需要买卖双方携带相关资料到房屋所在区的不动产登记中心办理，如不能到场，需要提供公证过的委托书。

　　卖方：如果卖方是单身无共有权人，需要携带身份证、房产证、契税票、银行存折、户口本、手章。如果卖方是已婚状态，需要携带夫妻双方的身份证、房产证、契税票、银行存折、夫妻双方的户口本、手章、结婚证，有未成年子女的还需要提供未成年子女户口本。如果卖方房屋存在共有权人，需要共有权人根据其婚姻状况携带以上对应材料。

　　买方：如果是婚前个人购买房屋，需要携带购买人身份证、户口本、首付相关票据及过户时要缴纳的各项税费。如果是已婚者购买房屋，需要携带夫妻双方身份证、结婚证、户口本、首付相关票款以及后期过户时要缴纳的各项税费。

　　对于存在丧偶状况的买卖双方，需要其携带的户口本上能体现出丧偶状况。对于存在离异状况的买卖双方，需要在过户时提供离婚证或离婚协议。如果双方不能到场委托他人代办时，需要提供授权委托书、委托人的身份证明。集体户口需要携带盖公章的首页复印件和本人页。

买二手房的技巧

　　近年来，二手房是比较多购房者的首选。因为二手房的价格会比一手房的价格低，性价比更高。那么，购房者在买二手房时需要什么技巧呢转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。立即带大家来了解。

　　二手房买卖过程中的技巧：

　　了解邻居的组合

　　1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；

　　2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；

　　3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

　　算计一下房价

　　1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；

　　2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；

　　3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。

　　看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是：

　　1、年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；

　　2、能提供稳定的收入支付本息的证明；

　　3、愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；

　　4、所购房屋产权所属真实可靠；

　　5、支付有关手续费。

　　请律师

　　1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；

　　2、公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规；

　　3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

　　找代理行

　　1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作；

　　2、代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；

　　3、在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项是否可以帮助申请二手房按揭买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失代理行的服务收费标准是多少是否能保证买到称心的二手房

　　考察代理行是否可靠代理行应该提供两证：

　　1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；

　　2、资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。

　　及时了解政策、程序、费用上的变化

　　1、公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；

　　2、媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；

　　3、向律师及中介代理行咨询；

　　4、最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。

　　产权是否完整

　　1、确认产权的完整性，有没有抵押小心房款和产权的交接

　　1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；

　　2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

　　保证产权顺利过户

　　1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；

　　2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

　　二、二手房买卖合同中需要明确的事项

　　必须明确双方违约

　　因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。

　　绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此，合同中应加入"买方在实际支付应付款之日起必须标明付款过户时间

　　在实际操作中，买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约。

　　必须注明费用交接时间

　　这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于"房屋交付"中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

　　必须有代理费明细单

　　市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

　　必须学会使用补充协议

　　买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

　　综上所述，为大家介绍了二手房买卖技巧和需要明确的事项。购买二手房首先要了解邻居的基本情况，再计算一下房价，看看能否做二手房按揭，及时了解政策、程序、费用上的变化等。如果还有其他不懂的法律问题，欢迎咨询律师。