苏朝军，苏朝军，现执业于北京盈科（上海）律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供专业的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

商品房现售要符合的条件有哪些

对商品房的销售，可以分为现售与预售。不管是通过怎样的方式销售商品房，此时开发商都需要取得相应的资质，也就是要符合法律中规定的条件才行。那具体而言商品房现售要符合的条件有哪些呢马上为你做详细解答。

一、商品房现售要符合的条件有哪些

商品房现售，应当符合以下条件：

现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

持有建设工程规划许可证和施工许可证;

已通过竣工验收;

拆迁安置已经落实;

供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

物业管理方案已经落实。房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

二、购买手续不全的商品房会有什么风险

1、取得权属证书的期限无法确定;

2、为取得权属证书，需要支付额外费用，如需补交土地出让金;

3、只能取得使用权，不能取得权属证书，不能上市交易;

4、可能被政府以违法建设强制拆除。

三、买房时哪些项目不计入商品房建筑面积

不计入商品房建筑面积的项目包括以下部分：

1、层高在2.2米以下的房屋和室内净高2.05米以下的地下室、半地下室;

2、房屋之间无上盖的架空通道、无柱雨篷、骑楼、过街楼的用于做街巷通行的部分;

3、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、挑檐、半圆柱、垛、勒脚、台阶等;

4、建筑物内的操作平台、上料平台和利用建筑物的空间安置的箱、罐等平台;

5、房屋的挑台、天台、天台上的游泳池等;

6、其它构筑物，如独立的烟囱、烟道、蓄水池、水塔等。

以上就是对商品房现售要符合的条件介绍，严格来讲销售现房需要满足的条件与预售期房要满足的条件，还是存在一些不同之处的，各位一定要区分清楚。若开发商不满足规定的条件而销售商品房的话，其行为就是违法的，此时即使购买了商品房，销售者也是可也要求退房。

商品房土地使用类型有哪些？

我国土地性质分为两类，而商品房土地使用类型一般为出让地。每个开发商出售的商品房都会有一个使用年限，购买时需要注意其开发商开始用地时间以及用地的年限，还有一些注意事项我们也列举了出来，可能会有你在购房时忽略了的事实，仔细阅读会对你有所帮助。

开发商拿出来出售的商品房全都是出让地

划拨地：指该宗土地建造房屋时，土地使用权是由国家行政划拨的，划拨地在发生交易时每交易一次都需要向国土部门支付土地收益金，也叫土地出让金。

出让地：指该宗土地建造房屋时已经向国土局交纳

二、使用年限

1、房屋的产权为私有的，不存在使用年限的问题，只要房屋适宜居住，原则你可以永久使用。

2、土地的出让使用期限一般为50-70年，是从开发商拿地时算起的，如果开发商拿地后一直不建房，土地的使用期限会随之减少。

三、购买商品房注意事项：

查验开发商和房地产项目的合法性

购买商品房，首先需要了解开发商的经济实力及资质条件。国家对房地产开发企业有严格资本和资质要求，如注册资本必须在100万以上，没有相应的资质是不能进行房地产开发的，没有实力的开发商有承诺也可能不兑现。自己如果对开发商经济实力和资质不清的，可以工商、建设、房管等部门查询开发商的信用档案信息。

房地产开发项目应当具备“五证”。

“五证”即：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预签订商品房认购书

《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。”依据此条款，购房者在和开发商沟通洽谈满意之后，对于预售许可范围内的房屋，购房者在签订正式的《商品房买卖合同》前可以和开发商签订认购书。认购书一般只就房屋位置联机签订正式的《商品房买卖合同》

购房者在开发企业的售房部应当要求开发企业使用房管局联机签约系统签订正式的《商品房买卖合同》，并联机实时备案。网上联机签订的《商品房买卖合同》联机备案后，购房者将在第一时间收到自贡市房地产管理局发出的免费短信“您所购买的XXX项目XX楼栋XX户室的商品房买卖合同已备案”。为防止开发商一房多卖，购房者还可以要求和开发商共同办理预购商品房预告登记。

签订正式的《商品房买卖合同》中的几个注意事项：

①购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时须要求开发商使用联机网上签约合同，提交合同后能及时备案，收到备案提示信息或使用备案合同上打印的商品房买卖合同备案号网上验证。不能相信开发商提供的手工制式合同，暂时无法备案等各种借口。

②依据自贡市房地产管理局《转发建设部<关于房屋建筑面积及时与房屋权属关系有关问题的通知>》第一条“从2004年6月1日起，全市的商品房销售按套内建筑面积计算销售单价及总价款”，购房者和开发商在《商品房买卖合同》中约定的房屋买卖单价一定是套内单价。

③购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时，需要注意合同中是否对于小区公共配套的会所、小区幼儿园、小区活动室等建筑物所有权有约定条款，约定条款应当约定房屋所有权归属和使用性质。

④要确定《房屋所有权证》的取得时间，在《商品房买卖合同》第十九条中有明文约定办理《房屋所有权证》的时限和违约，购房者在签订合同时应当注意约定时间，不能让开发商把办理《房屋所有权证》的时间无限延迟。

⑤购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时，在《商品房买卖合同》中有无前期物业服务、专项维修资金的特别约定。

通过上文我们的介绍，相信对于想要购房的你有很大的帮助。商品房土地使用类型一般都不会改变，购房者需要在购房时看清所有的细则，以防在之后居住的过程中发生问题。购买商品房常常需要关注一些事项，我们因此介绍了五点购房时的注意事项，希望你们读后有所帮助。有任何问题可以来询问我们。